Herausforderungen im Bau – Bürokratie, Bauzinsen und der sogenannte „Bauturbo“
Der Bausektor steht 2025 unter enormem Druck. Bauherren, Architekten und Fachplaner kämpfen nicht nur mit steigenden Bauzinsen, sondern auch mit explodierenden Anforderungen in der Genehmigungsphase, langen Wartezeiten und einem fast schon lähmenden Regelwerk.
In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die größten aktuellen Herausforderungen – und geben eine Einordnung, wie neue politische Maßnahmen wie der Bauturbo zu bewerten sind.
1. Kosten Baugenehmigung – warum sie steigen
Es sind nicht die Gebühren selbst, die ausufern, sondern der Umfang an Nachweisen und Unterlagen, der heute erforderlich ist, um überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen.
Viele Bauämter fordern detaillierte Nachweise zu Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit und vielem mehr – bereits vor Erteilung der Genehmigung.
Hierdurch verlängert sich in der Regel nicht nur die Bearbeitungszeit, auch die Planungskosten steigen in einer Phase, in der noch nicht abzusehen ist, wann mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Dies erhöht in den meisten Fällen auch die Zinslast in der frühen Planungsphase für Bauherren und Investoren. Weiterhin bringt es nicht selten die Finanzakteure bereits vor dem ersten Spatenstich in Schieflage.
2. Dauer Baugenehmigung – warum so lange?
Es kann nicht sein, dass die Prüfung eines Bauantrags um ein Vielfaches länger dauert als die eigentliche Planung und Ausarbeitung. Gerade bei Nutzungsänderungen – also wenn z. B. ein Bestandsgebäude von einer Gewerbenutzung in ein Wohngebäude umgewandelt werden soll – sollte die Genehmigung schneller gehen, wenn die Kubatur bestehen bleibt.
Es sollte analoge Verfahren zu Freistellungsverfahren oder Bauanzeigeverfahren auch bei höheren Gebäudeklassen geben, um Planern und Bauherren mehr Verantwortung zu überlassen.
3. Der Bauturbo – was bringt er wirklich?
Die Bundesregierung hat mit dem sogenannten Wohnungsbau-Turbo (neuer § 246e BauGB) ein Paket beschlossen, um schneller Wohnraum zu schaffen.
Diese Regelung betrifft jedoch im Wesentlichen das Bauplanungsrecht, wodurch es Kommunen ermöglicht wird, auf Bebauungspläne zu verzichten und damit Vorhaben zu beschleunigen. Zudem soll der Umwandlungsschutz für Mietwohnungen verlängert werden.
Angewandt werden kann der § 246e jedoch nur, wenn das Vorhaben in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Aber was bedeutet das konkret für Bauherren, Investoren und Planer?
Nüchtern und realistisch betrachtet zunächst: nichts. Die Bundesregierung hat damit die globale Verantwortung auf rund 11.000 Kommunen in Deutschland verteilt. Diese müssen nun entscheiden, ob sie dieses Werkzeug nutzen oder nicht.
Wir erinnern uns an den bereits 2017 durch das Onlinezugangsgesetz angestoßenen digitalen Bauantrag. Er sollte die Länder eigentlich bis Ende 2022 dazu bringen, die Verwaltungsleistungen zu digitalisieren. Dazu gehört auch der digitale Bauantrag – bis heute ist dies jedoch bei weitem nicht flächendeckend umgesetzt.
4. Gebäudetyp E – Chance zur Vereinfachung, aber kein Wundermittel
Der neue Gebäudetyp E (E wie „Einfach“ oder „Experimentell“) bietet die Möglichkeit, dass Planer und Bauherren gemeinsam in einem verträglichen Maß von bestimmten DIN-Normen abweichen dürfen. Z. B. reduzierter Schallschutz zwischen Wohneinheiten.
Das bedeutet:
Mehr Flexibilität und Vereinfachung im direkten Verhältnis zwischen Planer und Bauherr.
Weniger überflüssige Normen im Einzelfall.
Aber: Das ist nur ein kleiner Impuls, der die konstruktiven Baukosten senken kann. Die überbordende Regulierung, die langen Genehmigungsprozesse und der Behördenaufwand bleiben davon unberührt.
Fazit :
Aktuell kämpft die Bauwirtschaft mit steigenden Zinsen, immer komplexeren Genehmigungsverfahren und langen Bearbeitungszeiten. Der Bauturbo und der Gebäudetyp E setzen zwar Impulse, können aber die überbordende Bürokratie nicht allein lösen. Wer heute baut, braucht Geduld und Kommunen, die neue Vereinfachungen auch tatsächlich anwenden.